Multa por quebra de contrato de aluguel: como calcular e quando não precisa pagar

Quanto é a multa por quebrar o contrato de aluguel?

É o valor que o contrato fixou, reduzido na proporção do tempo já cumprido. A Lei do Inquilinato diz que o inquilino pode devolver o imóvel antes do prazo "pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada" (artigo 4º).

A lei não fixa o valor da multa: ele é combinado no contrato. Se o contrato não fala em multa, quem decide o valor, se houver briga, é o juiz. E o Código Civil manda o juiz reduzir a multa que for "manifestamente excessiva" ou quando o contrato já foi cumprido em parte (artigo 413).

Durante o prazo do contrato, só o inquilino pode encerrar a locação assim. O proprietário não pode pedir o imóvel de volta antes do fim do prazo, salvo nas exceções da lei, como falta de pagamento ou acordo entre os dois (artigos 4º e 9º).

Como calcular a multa proporcional do aluguel

A forma mais simples de fazer a proporção divide a multa do contrato pelo número de meses do contrato e multiplica pelos meses que faltam:

multa a pagar = multa do contrato × meses que faltam ÷ meses do contrato

Exemplo: aluguel de R$ 1.500, contrato de 30 meses e multa de 3 aluguéis (R$ 4.500) prevista no contrato.

Quando você sai	Meses que faltam	Conta	Multa a pagar
depois de 6 meses	24	R$ 4.500 × 24 ÷ 30	R$ 3.600
depois de 12 meses	18	R$ 4.500 × 18 ÷ 30	R$ 2.700
depois de 24 meses	6	R$ 4.500 × 6 ÷ 30	R$ 900
depois de 30 meses (fim do prazo)	0	—	sem multa

O STJ confirma o abatimento "proporcional ao período de contrato cumprido", com base no artigo 413 do Código Civil (REsp 1.906.869). Num caso de loja em shopping, porém, o tribunal disse que a redução deve seguir a equidade, que "não se confunde com a imposição de proporcionalidade matemática" (STJ, 2018). Na prática, a conta da tabela é o ponto de partida para negociar; se a briga for à Justiça, o juiz pode chegar a um valor um pouco diferente.

Os 3 aluguéis do exemplo são só um número para a conta: confira a cláusula de multa do seu contrato, que pode prever outro valor ou já dizer como fazer a proporção.

Quando o inquilino não paga multa

Transferência de emprego para outra cidade

O inquilino fica dispensado da multa se precisar devolver o imóvel porque o empregador, privado ou público, o transferiu para trabalhar em outra localidade, desde que avise o proprietário por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência (artigo 4º, parágrafo único).

Guarde o documento da transferência e uma cópia do aviso com a prova de entrega (carta com aviso de recebimento, e-mail com resposta ou recibo assinado). Pedir demissão para mudar de cidade, ou mudar por conta própria, não entra nessa regra.

Depois que o prazo do contrato acaba

Terminado o prazo, se o inquilino continua no imóvel e ninguém se opõe, o contrato passa a valer por tempo indeterminado (artigos 46 e 47). A partir daí não existe mais multa por sair: basta avisar por escrito com 30 dias de antecedência (artigo 6º).

Quem sai sem o aviso pode ter que pagar um mês de aluguel e encargos no lugar dele (artigo 6º, parágrafo único).

Acordo com o proprietário

A locação pode acabar a qualquer momento por acordo (artigo 9º, I). Se o proprietário aceitar dispensar ou reduzir a multa, por exemplo porque já tem outro inquilino, coloque o combinado por escrito, assinado pelos dois.

Como sair do imóvel alugado sem dor de cabeça

1. Leia o contrato: prazo, cláusula de multa, forma de aviso e regras da vistoria.
2. Avise por escrito, com a data em que vai entregar as chaves. Mesmo quando a lei não exige prazo, o aviso evita discussão.
3. Faça a vistoria de saída e compare com o laudo de entrada. A lei manda devolver o imóvel no estado em que foi recebido, salvo o desgaste do uso normal (artigo 23, III).
4. Pague o que é seu até a entrega das chaves: aluguel proporcional, condomínio, contas de luz, água e gás (artigo 23).
5. Pegue recibo de tudo, inclusive da entrega das chaves. O proprietário é obrigado a dar recibo discriminado (artigo 22, VI).

Se o proprietário cobrar a multa inteira ou um valor acima da proporção, mostre a conta e o artigo 4º. Sem acordo, o caminho é a Justiça. Causas de até 40 salários mínimos podem ir ao Juizado Especial Cível, sem custas na primeira instância, e até 20 salários mínimos (R$ 32.420 em 2026) sem advogado (Lei 9.099/1995); veja como funciona o Juizado Especial Cível.