Calculadora de Multa por Quebra de Contrato de Aluguel 2026: quanto você deve pagar?

Como funciona a multa por quebra de contrato?

A multa é uma cláusula do contrato, não um valor da lei. A Lei do Inquilinato diz que, durante o prazo, o inquilino pode devolver o imóvel "pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada" (artigo 4º). Ou seja: vale o número do contrato, com desconto pelo tempo já cumprido. Sem multa no contrato, só o juiz pode fixar uma.

No mesmo período, o proprietário não pode pedir o imóvel de volta, salvo nos casos do artigo 9º: acordo, infração, falta de pagamento ou reparos urgentes exigidos pelo poder público.

Como calcular a multa proporcional?

1. Multa integral: o que diz a cláusula. Ex.: 3 aluguéis de R$ 2.000 = R$ 6.000.
2. Prazo total e tempo que falta: do início ao fim do contrato (30 meses) e da devolução ao fim (10 meses).
3. Proporção: R$ 6.000 × 10 ÷ 30 = R$ 2.000.

Saída depois de	Meses que faltam	Conta	Multa
6 meses	24	R$ 6.000 × 24 ÷ 30	R$ 4.800
12 meses	18	R$ 6.000 × 18 ÷ 30	R$ 3.600
20 meses	10	R$ 6.000 × 10 ÷ 30	R$ 2.000
30 meses	0	—	sem multa

Meses incompletos: a calculadora conta os meses completos e, para o que sobra, a fração de dias daquele mês do contrato. Se faltam 9 meses e 15 dias de um mês de 30 dias, conta 9,5 meses. Datas no mesmo dia do mês dão meses exatos. O valor é arredondado ao centavo só no fim.

O STJ confirma o abatimento proporcional ao período cumprido (REsp 1.906.869), mas, em outro caso, disse que a redução segue a equidade e "não se confunde com a imposição de proporcionalidade matemática" (STJ, 2018). A conta é o ponto de partida para negociar; na Justiça, o valor pode ser outro.

A multa de três aluguéis é obrigatória?

Não. Três aluguéis é um valor comum nos contratos, mas a lei não fixa nem limita o número: vale o que foi combinado. O que a lei garante é a proporcionalidade e, pelo Código Civil, a redução pelo juiz da multa "manifestamente excessiva" (artigo 413). Se o contrato não prevê multa, não há valor a cobrar sem decisão judicial.

Quando o inquilino pode sair sem multa?

• Transferência de trabalho pelo empregador, com aviso escrito de 30 dias (veja abaixo).
• Depois do fim do prazo do contrato.
• Acordo com o proprietário, por escrito (artigo 9º, I).

Na locação não residencial sob medida (built to suit), a regra é outra: vale a multa do contrato, limitada à soma dos aluguéis que faltariam até o fim (artigo 54-A, § 2º).

O que acontece após o término do contrato?

Se o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias depois do prazo, sem oposição do proprietário, a locação passa a valer por prazo indeterminado (artigos 46, 47 e 56). Aí não há multa por sair: basta avisar por escrito com 30 dias de antecedência. Sem o aviso, o proprietário pode exigir um mês de aluguel e encargos (artigo 6º). Se o contrato foi renovado por escrito com novo prazo, a multa proporcional volta a valer durante esse novo prazo.

O proprietário pode encerrar o contrato antes do prazo?

Durante o prazo, não, salvo acordo, infração, falta de pagamento ou reparos urgentes (artigos 4º e 9º); sem acordo, a retomada é por ação de despejo. Depois do prazo:

• contrato escrito de 30 meses ou mais: o proprietário pode pedir o imóvel a qualquer tempo, com 30 dias para a desocupação (artigo 46, § 2º);
• contrato de menos de 30 meses ou verbal: só nos casos do artigo 47, como uso próprio ou da família, obras aprovadas ou locação com mais de 5 anos seguidos;
• locação não residencial: com 30 dias (artigo 57).

Se o imóvel for vendido, o comprador pode pedir a desocupação com 90 dias, salvo contrato por prazo determinado com cláusula de vigência averbada na matrícula (artigo 8º). A multa do artigo 4º é do inquilino que decide sair: a calculadora não a aplica a quem foi pedido para sair.

Como funciona a transferência de trabalho?

O inquilino fica dispensado da multa se precisar devolver o imóvel porque o empregador, privado ou público, o transferiu para trabalhar em outra localidade, e se avisar o proprietário por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência (artigo 4º, parágrafo único). Pedir demissão, trocar de emprego ou mudar de cidade por conta própria não entram na regra. Guarde o documento da transferência e a prova de entrega do aviso.

O que fazer se a multa parecer excessiva?

1. Refaça a conta com as datas do contrato e mostre o artigo 4º ao proprietário ou à imobiliária.
2. Negocie por escrito: se o imóvel já tem novo inquilino, por exemplo, a dispensa ou a redução da multa podem fazer sentido para os dois.
3. Separe a multa dos outros valores: aluguel, condomínio e contas até a entrega das chaves são outra coisa, cada um com recibo discriminado (artigo 22, VI).
4. Sem acordo, o Juizado Especial Cível julga causas de até 40 salários mínimos, sem advogado até 20 (Lei 9.099/1995). A Defensoria Pública ajuda quem não pode pagar advogado.

Mais detalhes sobre aviso, vistoria, caução e fiador estão em multa por quebra de contrato de aluguel: quando não precisa pagar.

O que a calculadora não faz

• Não decide se a cláusula do seu contrato é válida nem substitui a análise de um advogado ou da Defensoria Pública.
• Não converte cláusulas com fórmulas diferentes de "número de aluguéis" ou "valor fixo".
• Não calcula danos ao imóvel nem desconta a caução automaticamente.
• Não aplica a fórmula da multa do inquilino ao proprietário que pede o imóvel.

Regras revisadas em 27/10/2026. Esta simulação é informativa: o valor devido depende das cláusulas do contrato e das circunstâncias de cada caso.